开发商这一阶段拼什么？拼产品力。

(相关资料图)

房地产行业进入深度调整阶段，房企间的竞争也从“拼规模”进入“拼产品”阶段。

房企之间的竞争，正在慢慢回归居住属性，从规模之争转向产品较量。对房企来说，产品力，未来会比规模更重要。

一二线的核心城市，核心地段，正在感受这些压力。南京本土国企颐居建设，凭借精研品质锻造的高端产品序列“颐和源”系，连续在南京和苏州两地热销，成为行业内高端产品阵营中不容忽视的新势力。

“颐和源”系以“全球在地化”生活方式为理念，打造超前的社区体系。“颐和源”系的首个代表作品——南京颐和源璟，出道便创下单盘超百亿的记录，之后落地苏州，同样延续了热销基因，首开到收官仅用时3个月。

从开盘表现来看，南京颐和源璟分6次开盘，首付8成的情况下综合去化率超9成，高于21年河西板块整体去化率86%，中签率最低至13-14%。根据克而瑞数据显示，截止目前，南京颐和源璟单盘成交额超百亿，达121亿元，在近三年的南京新房项目排行榜中都位列首位。

回顾苏州颐和源璟的入市历程，三次推盘均当日售罄，2022年9月，苏州颐和源璟迎来首开，吸引2233组客户摇号，创下中签率10%的记录，而后二批次加推非人才房中签率再度刷低至8.7%，同年12月下旬售罄收官，从首开到收官仅用时3个月。

要破解“颐和源”系的热销密码，绕不开颐居建设前瞻的判断，聚焦领先资源的择址观。

无论是河西中的南京颐和源璟，还是位于园区奥体板块的苏州颐和源璟，“颐和源”系所到之处，无一不位于城市核心成熟区。南京、苏州两地“颐和源”系作品的热销也印证了颐居建设“2+x”的投资战略正确，以深耕南京、苏州为中心，拿地上精准提质。

南京颐和源璟效果图

苏州颐和源璟示范区图

把握城市文化底蕴，因地制宜将其转化为产品上的东方美学，是“颐和源”系热销的密码之一。

南京颐和源璟： 项目内部配套景观设计中融入 金陵八景 的人文元素，包含钟埠祥云、石城霁雪、龙江烟雨、凤台秋月、白鹭晴波、乌衣夕照、天印樵歌、秦淮渔笛，金陵美景尽在其中。

南京颐和源璟下沉式庭院效果图（实际以交付为准）

南京颐和源璟景观效果图（实际以交付为准）

苏州颐和源璟：借助古典园林文化在苏州城市中的底蕴 ，将古典园林之美和现代艺术之美相结合，采用“一厅、一环、两庭、五园”的景观规划，打造具有现代感、温馨感、体验感的苏州现代花园式新社区。

苏州颐和源璟示范区景观图（实际以交付为准）

虽同是“颐和源”系，但南京和苏州的源璟项目在内里仍有差别，“颐和源”系在南京首作热销后，已经是相当成熟的产品系了，颐居建设在苏州项目上，除了去套用已有的产品模式，仍考虑项目自身及市场因素去匹配合适的配置设计。这种同源但不完全复刻的理念，也是根据需求不同及产品线升级更新的结果，以143㎡的户型设计为例。

南京颐和源璟143㎡户型图（左）

苏州颐和源璟143㎡户型图（右）

南京颐和源璟143㎡户规划为4房2厅2卫，苏州源璟则是3房2厅2卫，功能布局上，南京源璟项目短进深、长面宽设计，比苏州项目更多一个房间的使用，后者则更显方正，各区域面积及舒适度增加，且客卫做了干湿分离。二者阳台设计也有所区别，南京项目为双开间阳台，开间约为7m，苏州源璟则是单阳台6.1m开间，前者给居住者更开阔的尺度，空间享受感高，后者可以保证南向次卧的私密性。

户型配比是项目定位的精髓，将苏州园区板块2021年（苏州颐和源璟拿地同年）住宅产品成交面积段进行统计分析，发现130-144㎡、200㎡以上面积段供求比均小于1，180-200㎡供求比为1.17，数值在可控范围，此外，130-144㎡是市场热点的产品，有一定的销售货量保证。

苏州颐和源璟规划设计143/198/248㎡三个户型面积段产品，配比分别是62%、27%、11%，也是结合市场数据及深度客研定位得出该三个户型面积段上尚有需求待释放，既保证了现金的快速流回，又保证了利润率。

颐居建设从人居角度出发，将生活需求的碎片化场景整合，把设计融入装修细节，让产品更有温度。

适老化设计： 南京颐和源璟充分考虑到三世同堂下老年群体的实际生活需求，根据老年客户的特征，增加了多项适老设计，如部分户型装修设计中安装了淋浴房扶手和折叠座椅、台盆柜可进轮椅、马桶配置了安全扶手、操作台面翻边处理。

南京颐和源璟老人房卫生间体验实景图

超强隐藏收纳： 收纳空间方面，南京颐和源璟在客厅靠近厨房外侧，加装的是内嵌式双开门冰箱和中间推拉式置物架，通过冰箱的合理结构设计，既节省了空间，又增加了储物量。阳台上，设计了大体量收纳橱柜，内嵌两个滚筒式洗衣机。吧台上设计了水池和隐藏插线板，满足客户水电方面的功能性需求。在厨房空间设计中，除了常规的厨房基本配置外，还设计了可以隐藏的充电插板，增加了电器摆放的灵活性。

南京颐和源璟冰箱、收纳、吧台体验细节实景图

南京颐和源璟阳台体验实景图

地下车库兼具颜值与高标设计： 通过实体车库的实景呈现，南京颐和源璟真正把房子的“面子”和“里子”都做到了全能，相比普通车库的柱间距在8.3米左右，颐和源璟的车位柱间距约8.6米，车位空间更宽裕、不阻挡视线，方便大型豪车轻松停驻。车库地面使用无震动式环氧地坪，更防滑耐用，金属格栅行车通道搭配灵动的景墙，彰显大气，星空顶设计，提升归家体验感。

南京颐和源璟实体车库样板图

颐居建设何以在短时间内打造出百亿单盘的产品系？

回看颐居建设这三年的发展之路，从2020年“搭班子、建体系、定目标”，到2021年“去库存、拓项目、精细化”，再到2022年“强品质、树品牌、求均好”，每一步的战略重心调整，都有发展方向的前瞻性思考，也取得了切实高效的经营成效。

2020年5月，南京市政府批准设立的大型国有独资集团公司——安居集团乘着“国企改革三年行动”之东风，将旗下四大子公司的商品房业务资源重组整合，成立颐居建设。成立之初，公司聚焦市场化机制突破， 对标大型品牌房企，推进一系列市场化改革举措，在最短的时间内，迅速搭建起符合颐居建设自身情况的运营体系。

实施市场化经营管理机制，推进职业经理人体系建设，聘任原中南置地南京区域公司总经理，也曾任中南建设集团副总裁的徐小兵总为颐居建设第一任总经理，职业经理人到位后，迅速搭建起精密高效的管理架构。2020年度，颐居建设权益签约额突破135亿，权益回款额突破120亿，签约回款指标双达成。

2021年开始，颐居建设逐步从幕后走向台前，主动走出“舒适区”，提升国有资本运行效率，积极探索市场化运营模式，这期间独立开发打造了颐和铂岸江璟、颐和四季府等项目。作为先行试点的房地产开发平台，颐居建设在成立的第二年，销售业绩便位列克而瑞南京房企业绩TOP1，稳居全国百强阵营，规模持续领跑行业。

在布局上，颐居建设坚持立足“2+x”的战略，一方面，以深耕南京、苏州市场为中心，另一方面，战略性扩充目标城市，能级较高的周边一线城市，比如上海，杭州等。2021年完成布局全国7城，同期在建经典项目42个，总建筑面积约862万平方米，总货值约1602亿元，呈现出规模壮大、多点开花的良好发展势头。

在成立之初，颐居建设虽然布局项目多达34个，但缺乏系统性的产品线规划和标准化产品。在早前的发展历程中，颐居建设多以与知名品牌房企联合开发为主，取众家之长，积累产品设计经验。颐居建设将对产品力的深度理解，和合作开发的经验吸收内化，成立一年，便迅速实现自主产品线的体系打造，如今迭代出三大成熟的产品系。

在业绩稳居头部后，颐居建设更强调擦亮品牌，提出“强品质、树品牌、求均好”的发展方向。

打造完美房屋交付机制： 2022年，颐居建设着力于“三区”的打造，即完美交付区、样板观摩区和实景示范区，例如颐和铂岸江璟的工艺工法展示区、颐和源璟的品质交付、颐和四季府的样板观摩区等，专注于设计理念的落地和产品价值的兑现，不断放大深耕效应和品牌效应作用。

颐居建设“三区”打造示意图

【心归颐居】美好交付提案应时而生， 颐居建设坚持探索产品力和服务力的更好衔接与叠加，从服务内容、服务触点和服务标准等多个维度，保障业主从签约到交付再到入住后的细节及问题解决，全面提升颐居品牌力。

建立完善的社区服务体系：【颐CLUB1】4大品牌IP 活动逐步落地化，建立完善的社群服务体系，从亲子、健康、阅读、安全4大主线切入，用多元、开放的互动打破人与人之间的壁垒，开展小国匠计划、向上的我们、夏日[Wonderful] 计划、Share 美好潮前等系列活动。

颐居建设小国匠计划活动实拍图

在2022年行业下行周期，颐居建设凭借高效增储、实力运营和输出品质产品，持续放大本土领先优势积极调整节奏打出合适的营销策略，针对不同项目采取不同的营销手段及分销组合策略，达到配比效益最大化，完成销售预期。

在2022年度业绩大考中，颐居建设以164.30 亿元的成绩荣登南京年度权益业绩冠军位置，与紧追其后的房企拉开近22亿差距。

独立自主开发仅仅三年，颐居建设已经跻身区域深耕的“领头羊”行列。这背后是精准拿地的战略判断，更是强大的学习和自我进化能力的体现。通过与其他开发商共同合作开发建设，颐居建设不断将与合作伙伴合作过程中积累的丰富经验吸收内化，并进一步转化为企业自身的能力与优势，迅速实现自主产品体系的打造，并获得市场认可。

仅用时三年，颐居建设就完成了从学习者到优等生的转变，成为稳健穿越房地产新周期的国企成功范本之一。

关键词：